Обзор рынка земельных участков москвы

Эксперты компании Skladman USG оценили ситуацию во всех сегментах рынка промышленных земельных участков Московского региона, а также обозначили ключевые тенденции и прогнозы на земельном рынке столицы. Для данного обзора было проведено детализированное исследование земельных участков, предназначенных для продажи. В целях повышения актуальности анализа каждое предложение было проверено в отдельности на предмет соответствия разрешенному виду использования, а также уточнения площади. В качестве основного инструмента проверки использовался онлайн-ресурс Росреестра Публичная кадастровая карта. Стоит отметить, что в процессе отбора было отфильтровано достаточно большое количество предложений о продаже земельных участков, заявленных как промышленные территории, а по факту относящихся к землям сельскохозяйственного назначения. Подобный подход позволяет сформировать значительно более репрезентативную выборку для дальнейшего анализа без искажений из-за Обзор рынка земельных участков москвы дешевых Обзор рынка земельных участков москвы стоимости предложений сельскохозяйственных земель.

Обзор содержит анализ рынка земельных участков города Москва и Московской области по состоянию на Земельные ресурсы и земельно-имущественные отношения в г. Москве [1]. Начиная с г.

Сюжет: "Обзор рынка земельных участков Подмосковья"

Москве [8]. Столичные власти повысили стоимость аренды земли под застройку, привязав ее к рыночной цене участка вместо кадастровой, которая в полтора—три раза ниже. Теперь с застройщиками будут заключаться шестилетние договоры аренды, причем в первый год проектирования и строительства девелоперы жилья и коммерческой недвижимости должны платить за землю более трети ее рыночной стоимости. Существенно повысив арендные платежи, чиновники надеются убрать с рынка несостоятельных игроков и спекулянтов, полагают эксперты.

По истечении первого года девелопмента оставалась только базовая ставка. Теперь с застройщиком будет заключаться шестилетний договор аренды. Схема расчета платежей в первый год проектирования и строительства останется прежней, однако изменятся величина дополнительной арендной ставки и срок платежей.

Теперь он составит 30 дней после госрегистрации договора аренды вместо 12 месяцев. Соответствующее решение будет принимать возглавляемая мэром градостроительно-земельная комиссия. Освободить от дополнительных арендных платежей Москва согласилась лишь застройщиков спортивных, учебно-образовательных, культурно-просветительных заведений, а также вокзалов, больниц и ряда энергетических объектов. Тем не менее на протяжении пятого и шестого годов аренды все без исключения девелоперы будут платить за землю двойную базовую ставку.

Участники рынка неоднозначно оценивают новации столичных властей. Однако при переходе на рыночные расчеты произойдет серьезный рост арендной платы за землю, считает директор отдела стратегического консалтинга и оценки CB Richard Ellis Яна Кузина. По ее оценке, рыночная стоимость столичной земли составляет — тыс. Тогда как кадастровая стоимость, по данным директора департамента продаж элитной недвижимости Penny Lane Realty Александра Зиминского, — 2,5—3,5 млн руб.

Тем не менее, по словам эксперта, говорить о рыночной стоимости земли в Москве сегодня можно с большой иронией. В столице до сих пор нет сформированного земельного рынка, так как оформленных в собственность участков крайне мало, поясняет Мария Литинецкая.

Эксперты выработали свою систему расчета рыночной стоимости земли исходя из функционального назначения возводимого на ней объекта и плотности застройки. Ужесточив арендные отношения, правительство Москвы хочет убрать с рынка несостоятельных застройщиков и девелоперов-спекулянтов, которые ранее могли годами сидеть на площадке, пролонгируя сроки ее аренды по приемлемой цене, считает Яна Кузина.

По ее мнению, чиновники надеются активизировать строительство объектов, минимизировав риски долгостроя. Действительно, эти нормы призваны стимулировать арендаторов к скорейшему завершению строительства и недопущению долгостроя, соглашаются в департаменте имущества. По его мнению, переход на рыночные рельсы позволит избежать коррупционной составляющей при продлении договоров аренды и должен уравнять всех девелоперов на старте проекта.

Законом предусмотрена возможность установления органами государственной власти запрета на строительство, реконструкцию зданий, расположенных на земельном участке: в случае, если землепользователь решит провести реконструкцию или строительство иного объекта с изменением вида разрешенного использования своего земельного участка, для снятия запрета нужно будет доплатить до 80 оставшихся процентов кадастровой стоимости земельного участка.

В Департаменте земельных ресурсов г. Кадастровая стоимость участка зависит от местоположения участка и вида предполагаемого использования. При наличии на участке каких-либо обременений, например, по расселению, прокладке коммуникаций, перебазированию предприятий и т.

По данным компании DTZ, стоимость выкупа права аренды на землю определяется следующими факторами:. Земля под строительство в г. Основные проблемы [10]. Приобретение прав на земельные участки под строительство в Москве представляет собой непростую задачу, как с практической, так и с правовой точки зрения.

Выбор земельного участка под строительство коммерческой недвижимости - задача, требующая внимательного подхода и учета таких факторов, как экономические, маркетинговые, социальные, правовые. Приходится учитывать удобство расположения, наличие инфраструктуры, транспортную доступность, перспективы развития местности, а также особенности московского законодательства в данной сфере, правила землепользования и застройки.

Основные проблемы, с которыми сталкиваются инвесторы при выборе земельных участков под строительство таких объектов как мойка автомойка , автосервис, автотехцентр, магазин, кафе, гостиничный комплекс, производственно-складское здание, административное или офисное здания:. Дефицит земель. Подбор подходящей площадки осложнен плотной городской застройкой. Тем более, что в Москве практически все земли пригодные для строительства коммерческой недвижимости, уже выкуплены и на каждый выставляемый на торги лот претендует большое количество желающих их приобрести.

Проблемой может стать как наличие, так и отсутствие инфраструктуры — транспортной, коммуникационной, энергетической. Могут возникнуть обременения на земельный участок.

Административные барьеры. Установленная законодательством процедура предоставления земельных участков под строительство не достаточно прозрачна, что не защищает инвестора от злоупотреблений со стороны чиновников. Получение земельного участка и необходимых для начала строительства согласований представляет собой трудоемкий процесс, который может затянуться на период времени, превышающий строительство самого объекта. Необходимо наличие всей необходимой правоустанавливающей документации на земельный участок, рассматриваемый под строительство.

Проблемы могут возникнуть и в случае недостаточной проработанности конкурсной документации. Иногда более выгодным может стать приобретение уже имеющегося объекта недвижимости и его реконструкция. Проблемы могут заключаться в необходимости изменения целевого назначения или разрешенного использования земельного участка. К примеру, реконструкция промышленных зон города Москвы обременена необходимостью компенсации городу за потерю промышленного потенциала.

Также, при выборе земельного участка под строительство следует учитывать ограничения по использованию земель, которые могут повлиять на возможность строительства объекта на конкретной территории.

Бывает, что инвестор сначала приобретает участок, и только потом узнает о подобных ограничениях. Суть подобных ограничений может заключаться в установлении городскими властями условий сделки, обусловленных техническими, природными или социальными факторами. Существуют также ограничения, связанные с застройкой исторического центра Москвы, связанные с охраной памятников архитектуры и культуры, либо наличием охраняемых природных территорий или экологическими проблемами.

При выборе земельного участка под строительство необходимо учитывать, что основная масса земель в России находится в государственной и муниципальной собственности. В соответствии с Земельным кодексом РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду. При этом следует учитывать, что большинство субъектов Российской Федерации отдает преимущество предоставлению земельных участков в аренду.

Предоставление земельного участка под строительство без предварительного согласования места размещения объекта инициируется со стороны органов власти местного самоуправления и включает в себя следующие этапы:. Проведение торгов по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов;.

Подписание протокола о результатах торгов или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов. Предоставление земельного участка под строительство с предварительным согласованием места размещения объекта инициируется самим инвестором и включает в себя следующие этапы:. На основании решения о предварительном согласовании места размещения объекта и проекта границ земельного участка инвестор обращается с заявкой об установлении границ такого земельного участка на местности и за свой счет производит его государственный кадастровый учет.

Далее на основании заявления инвестора и кадастрового плана земельного участка в двухнедельный срок принимается решение о предоставлении земельного участка под строительство. После получения решения о предоставлении земельного участка под строительство или протокола о результатах торгов, инвестор может приступить к заключению договора купли-продажи и государственной регистрации права собственности на земельный участок, либо заключению договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора, в зависимости от того, предоставляется данный участок в собственность или в аренду.

Договоры аренды земельных участков подлежат государственной регистрации, кроме случаев, когда они заключаются на срок менее одного года. Срок, на который заключается договор аренды земельного участка, определяется по соглашению сторон, однако региональным законодательством могут устанавливаться конкретные сроки, на которые заключаются договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности.

В Москве договоры аренды заключаются на срок от 5 пяти до 49 сорока девяти лет. Земельным кодексом РФ предусмотрено право арендатора земельного участка передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу или передать его в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка при условии уведомления собственника. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок от 5 пяти и более лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором:.

Использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель;.

Неиспользование земельного участка под строительство в течение трех лет, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Главная особенность рынка купли-продажи земельных участков в г. Москве заключается, в большинстве случаев, в информационной закрытости и низком уровне развития конкурентного земельного рынка города, которые усугубляются особенностями правого характера, поскольку земельные отношения в Москве жестко регламентируются федеральным и московским законодательством. Коммуникации на земельном участке и их влияние на стоимость земли [11].

В среднем стоимость участков без подведенных коммуникации, существенно ниже, чем участков с подведенными коммуникациями. Однако, приобретение земли без коммуникаций, в большинстве случаях является ошибкой, так как предсказать размер затрат на их подключение практически невозможно, так как итоговая стоимость подключения к сетям выясняется уже после того, как оформлены права на землю, выполнено обследование участка, выданы технические условия подключения и практически завершено проектирование.

Таким образом, подключение к коммуникациям на сегодняшний день является одной из самых серьезных проблем для девелоперов. Так, при расчете инвестиционной стоимости проекта, на подключение объекта к сетям электричество, вода, отопление, канализация закладывается определенная сумма. Стоимость подключений и согласований может отличаться в разных районах.

К тому же, из-за высокой изношенности сетей, дефицита мощностей и большого количества инстанций, в которых необходимо пройти согласования, вложения в подключение могут значительно вырасти. Существенно высокая стоимость подключения к инженерным коммуникациям не единственная проблема в г. Другая немаловажная проблема, с которой сталкиваются застройщики в г. Москве — нехватка или отсутствие необходимых для проекта мощностей.

Дополнительной, также немаловажной проблемой, являются технические условия. Типичная для рынка г. Москвы стация - мощности есть, но технические условия, выданные компании-девелоперу, сформулированы таким образом, что затратная часть на проведение коммуникаций выходит за рамки экономики проекта.

Например, девелоперу предлагают самостоятельно построить электрическую подстанцию. Себестоимость проекта в таком случае может превысить расчетную в 2 раза и более, а стоимость коммуникаций на столько же стоимость земли. Таким образом, наличие инженерии на участке на сегодняшний момент является существенным фактором при формировании цены на землю в г.

Москве, и когда перед инвестором стоит выбор: взять лучшее место без подготовки или худшее с подготовкой, он нередко выбирает второе. Уже давно, с конца прошлого века Москва столкнулась с дефицитом свободных земельных участков. При этом перенос значительного числа промышленных предприятий и государственных учреждений за пределы МКАД, по мнению экспертов, не сможет в достаточной степени компенсировать недостаток свободных земельных участков в городе. В условиях такого дефицита собственники земельных участков крайне ответственно подходят к вопросу о наилучшем и наиболее эффективном использовании участков - строить ли на нем торговый центр, бизнес-центр, жилое или административное здание, автостоянку и т.

В целом земельный рынок Москвы и России в целом характеризуется особой правовой средой. Основной особенностью землепользования в г. Москве является то, что земельные права преимущественно оформляются в виде права аренды, а не собственности. Так уж сложилось, что правом собственности на землю в г. Москве преимущественно обладает город, в лице правительства столицы, а коммерческое освоение московской земли происходит путем предоставления участков в аренду юридическим лицам и заинтересованным инвесторам.

Даже несмотря на развитие данного вопроса, между городской властью и частными структурами в пользу последних в последние годы был принят ряд нормативно-правовых актов, регулирующих условия и порядок передачи земельных участков в г. Москве в частную собственность, также до 1 июля года предоставляется возможность выкупа участка под зданием по льготной цене , аренда остается основной формой землепользования.

Таким образом, рынок купли-продажи земельных участков в Москве по количеству сделок значительно отстает от рынка аренды, однако редкие случаи приобретения земли все-таки встречаются. Точных данных о том, сколько именно земли было продано в собственность в последние годы, нет. Земельные участки Москвы являются одними из самых дорогих в мире, земельный рынок Москвы - одним из самых закрытых.

Земельные ресурсы и земельно-имущественные отношения в г. Москве. Начиная с г., на уровне Российской Федерации был принят ряд. Рынок земли в Подмосковье сегодня стал многообразнее чем несколько лет стагнации на рынке московского жилья рынок загородной недвижимости.

Компания CBRE проанализировала сегмент крупных земельных массивов Московской области, предназначенных для размещения складской и производственной недвижимости. Самые дорогие земельные участки , предназначенные для размещения объектов производственно-складской недвижимости, расположены в ти километровой зоне от МКАД. К такому выводу пришли эксперты CBRE, ведущей международной консалтинговой компании в области недвижимости, проанализировав данные 34 площадок в Московской области, общая площадь которых составляет га. Основными критериями, по которым была сделана выборка анализируемых предложений, стали площадь земельного массива от 10 га и больше , а также позиционирование этого массива текущими собственниками-продавцами в качестве площадки для объектов логистической и производственной инфраструктуры. В году средневзвешенная цена продажи 1 га земли промышленного назначения составила 13 млн рублей без учёта подключения коммуникаций. Стоимость земли промышленного назначения в непосредственной близости от МКАД км , в среднем, почти в два раза выше участков на Московском малом кольце А и может доходить до 92 млн рублей за гектар. Участки, расположенные на расстоянии около км от МКАД, можно приобрести за 22 млн рублей за гектар. Стоимость земли в непосредственной близости к городу отличается от наиболее удаленных, маркетируемых участков практически в 9 раз. Самым дорогим земельным участком на сегодняшний день является площадка, расположенная в непосредственной близости к аэропорту Шереметьево. Стоимость 1 гектара там может доходить до 50 млн рублей. В структуре предложения на сегодняшний день в основном предлагаются земельные массивы от 10 до 50 гектар. Площадки площадью от 50 до гектар в Московской области крайне ограничены. По словам Василия Григорьева, заместителя директора отдела исследований рынка CBRE, земельные участки, в частности, крупные массивы под логистику и производство — это очень сложный сегмент, характеризующийся большим разбросом цен, на который влияет огромное количество факторов.

Загородный форум. Рейтинг самых стабильных районов Москвы по стоимости жилья на первичном рынке за год.

Максилайн честно выполняет свою работу и может подтвердить каждый оспоренный объект оригиналами документов, подтверждающих участие наших оценщиков и экспертов, указанных в Решениях Комиссии при Росреестре или судах общей юрисдикции. Напишите свой вопрос эксперту, наиболее полно сформулировав вопрос.

Обзор рынка земельных участков г. Москвы

Москве [8]. Столичные власти повысили стоимость аренды земли под застройку, привязав ее к рыночной цене участка вместо кадастровой, которая в полтора—три раза ниже. Теперь с застройщиками будут заключаться шестилетние договоры аренды, причем в первый год проектирования и строительства девелоперы жилья и коммерческой недвижимости должны платить за землю более трети ее рыночной стоимости. Существенно повысив арендные платежи, чиновники надеются убрать с рынка несостоятельных игроков и спекулянтов, полагают эксперты. По истечении первого года девелопмента оставалась только базовая ставка. Теперь с застройщиком будет заключаться шестилетний договор аренды.

Анализ рынка земельных участков Московской области на конец первого полугодия 2017 года

Период с по год были временем процветания для земельного рынка Московского региона, как, впрочем, и для всего рынка недвижимости. Как отреагировал рынок земли на пришедшие в Россию экономические волнения, можно ли продолжать рассматривать землю как надежный стратегический объект инвестиций и что будет с ценами на земельные участки в году- на эти вопросы, как и на многие другие, сегодня однозначных ответов нет. Общая ситуация. В результате прекращения экспансии большинства торговых сетей и сокращения активности девелоперов число потребителей земельных участков сократилось. Поэтому сегодня собственники земель стали сговорчивее при обсуждении стоимости продаваемых активов. Впрочем, по наблюдению ряда участников рынка, увеличилось количество покупателей, интересующихся приобретением земли в инвестиционных целях. По мнению многих экспертов, вложения в землю по-прежнему сохраняют свою привлекательность. В условиях нестабильной экономической ситуации они могут оказаться возможностью сохранить средства.

Максилайн честно выполняет свою работу и может подтвердить каждый оспоренный объект оригиналами документов, подтверждающих участие наших оценщиков и экспертов, указанных в Решениях Комиссии при Росреестре или судах общей юрисдикции. Напишите свой вопрос эксперту, наиболее полно сформулировав вопрос.

В результате выявлено, что наибольшее число предложений о продаже земельных участков в г. В результате проведенного анализа предложений о продаже земельных участков коммерческого назначения, установлено, что самые дорогие участки в настоящее время предлагаются на продажу из расчета руб. Самые дешевые предложения по продаже земельных участков коммерческого назначения предлагаются на продажу из расчета 1 руб. Далее представлены значения цен предложений земельных участков коммерческого назначения в зависимости от округа г.

Обзор рынка промышленных земельных участков Московского региона по итогам 1 полугодия 2017 г.

Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE. Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности. Базы по недвижимости. Новостройки Москвы от 2 руб. Новостройки Новой Москвы от 3 руб. Новостройки Подмосковья от 1 руб. Апартаменты Москвы и МО от 2 руб. Какая акция на квартиру для вас более привлекательна при одинаковой стоимости в денежном выражении? Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных. Архив опросов. Цены на квартиры в Москве. Индекс стоимости является индикатором среднего уровня цен на жилье. Индекс доходности является показателем экономической эффективности вложения средств в жилье.

Анализ рынка земельных участков коммерческого назначения г. Москвы по итогам 2017 г.

.

Портал Zemer - рейтинги рынка земли и недвижимости

.

.

.

.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: НОВОСТИ: АПАРТАМЕНТЫ, ПОСТРАДАВШИЕ ДОЛЬЩИКИ. ЧТО НА РЫНКЕ МОСКВЫ И ПОДМОСКОВЬЯ? ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ
Похожие публикации